Представьте, что в обычной «двушке» площадью 50 квадратных метров вместо двух владельцев вдруг оказывается двадцать пять. Каждый из них владеет лишь крошечной частью, дающей право на прописку. Ситуация кажется нереальной, но именно она долгое время существовала на российском рынке недвижимости.
Собственники «резиновых квартир» и квартирные рейдеры использовали возможности дробления жилья на микроскопические доли, что не только создавало неудобства для соседей, но и позволяло зарабатывать на фиктивной регистрации. Тем не менее, несколько лет назад ситуация изменилась: Росреестр в разъяснении от 10 февраля 2026 года напомнил о важном правиле: нельзя делить жильё так, чтобы на одного собственника приходилось менее 6 квадратных метров.
Теперь стоит разобраться, сколько законных владельцев может быть у одной квартиры, какие правила действуют при дроблении метров и как себя вести в случае с «микродолями».
Арифметика собственности: как выяснить, сколько метров на долю
Первым делом надо прояснить, что речь идет не о конкретных квадратных метрах, а о доле в праве собственности. Она может быть в формате 1/2, 1/10, или даже 1/100, но за каждой из этих долей стоит жилая площадь. Чтобы узнать, сколько метров приходится на взрослого, нужно воспользоваться простой формулой:
Площадь на одного собственника = Общая площадь квартиры / Размер доли
Ранее закон не имел четких ограничений по минимальному размеру доли, что использовали мошенники, создавая доли в размере 0,1 или 0,01 квадратного метра. Такие доли позволяли регистрировать десятки человек в одной квартире, создавая невыносимые условия для остальных собственников.
Ограничение в 6 метров: почему именно такая цифра?
С 1 сентября 2022 года в Жилищный кодекс была добавлена норма, которая запрещает возникновение долей, если на каждого сособственника припадает менее 6 квадратных метров. Эта цифра обусловлена санитарной нормой, установленной для площади на человека в общежитиях. Если доля не соответствует этому минимуму, она просто не может использоваться для проживания.
Исключения из правил: когда возможно дробление
Но не все ситуации попадают под ограничение в 6 метров. Есть случаи, когда микродоли допустимы:
- Наследование: если вы получили долю унаследовав, то регистрацию не могут отказать, даже если она меньше 6 метров.
- Приватизация: при делении квартиры на членов семьи, даже если кто-то получает крошечную долю — это также законно.
- Материнский капитал: если доля детям формируется на основании маткапитала, и она меньше 6 метров, это также допускается.
Во всех остальных случаях дробление запрещено. Если попытаться зарегистрировать микродолю менее 6 квадратных метров, Росреестр выдаст отказ, и сделка будет считаться ничтожной.
