При продаже недвижимости в 2026 году основная проблема — не сложность налоговых правил, а отсутствие подготовки к сделке, которую многие рассматривают лишь как подписание договора. Однако это не просто формальность, а гораздо большее — налоговое событие.
Разберемся, что необходимо проверить заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов при сделке:
Шаг 1. Определите срок владения имуществом с точностью
Юридическая основа
Минимальный срок владения, определяемый ст. 217.1 НК РФ, начинается с даты государственной регистрации права. Основные векторы для отсчета:
- не с момента подписания договора;
- не с даты передачи денег;
- не с фактического заселения.
Для точности лучше получить выписку из ЕГРН и уточнить дату регистрации, а также основание её возникновения — договор, наследство или дарение. Если срок владения оговаривается «впритык», иногда стоит перенести сделку, что может помочь сэкономить на налогах.
Шаг 2. Убедитесь, что это единственное жильё
При использовании налоговых льгот для единственного жилья проверьте все аспекты:
Что важно в 2026 году:
- на дату продажи не должно быть другого жилья;
- если есть, его продажа должна быть не ранее чем за 90 дней до сделки;
- ФНС проверяет факты, а не только записи.
Ошибочность в понимании значимости долей в других квартирах также приводит к недоразумениям.
Шаг 3. Сравните цену сделки с кадастровой стоимостью
Юридическая основа
Согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ, если цена на недвижимость ниже 70% кадастровой стоимости, налог будет исчисляться по кадастру, а не по фактической цене. Поэтому, прежде чем подписывать договор, стоит проверить кадастровую стоимость и соотнести её с планируемой ценой продажи.
Не забывайте: изменение цен в договоре — это эффективный способ избежать налоговых потерь.
Контрольный чек-лист перед продажей в 2026 году
Для успешной сделки:
- получите актуальную выписку из ЕГРН;
- проверьте срок владения;
- уточните статус «единственного жилья»;
- сравните цену сделки и кадастр;
- подготовьте документы о расходах;
- проверьте доли и семейный режим;
- разберитесь, нужна ли декларация;
- оцените целесообразность оспаривания кадастра.
